Ordenamiento Territorial CAPITULO IV

CAPITULO IV

NORMAS GENERALES

4.1  SUBDIVISIÓN DEL SUELO

4.1.1  CRITERIO GENERAL

La subdivisión de la tierra se ajustará a lo establecido en la Ley Nº 8912/77, Capítulo III, y en el Decreto Reglamentario Nº 1.549/83 para cada una de las áreas urbana, complementaria y rural, en base a las densidades establecidas, requerimientos específicos y crecimiento poblacional de acuerdo con las siguientes pautas:

4.1.2  SUBDIVISIONES EN LAS AREAS URBANAS

Las subdivisiones en las áreas urbanas se regirán por lo que establece este Código para cada zona en particular admitiéndose las subdivisiones de manzana y/o manzanas existentes sin parcelar o parcialmente parceladas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

    1) Se asegure la dotación de agua potable y que la eliminación de excretas no contamine la fuente de aprovisionamiento. Cuando la zona esté servida por red o ésta pase por el límite de la manzana, deberá efectuarse la extensión correspondiente de ser obligatoria la provisión de servicios.

    2) En todos los casos el organismo técnico de competencia. deberá certificar la Aptitud Hidráulica del (de los) predio (s).

4.1.3  NUEVOS AMANZANAMIENTOS

Los nuevos amanzanamientos deberán integrarse armónicamente a la trama de las zonas circundantes. Para los sectores a subdividir circundados por fracciones amanzanadas en tres o más de sus lados, la O.T.M. exigirá que se respeten las dimensiones y/o características de la trama  existente.

La O.T.M. será la responsable en la determinación mediante estudio particularizado, de la estructura general del trazado y localización de reservas correspondientes a las zonas de Reserva para Ampliación Urbana, así como de las respectivas etapas para su habilitación.

4.1.4  APERTURA DE CALLES

Cuando una modificación del fraccionamiento produzca la creación de una o más calles, éstas tendrán los anchos mínimos que establece el Artículo 12º de la Ley Nº 8912/77 y el Decreto Reglamentario 1549/83, según su longitud.

Cuando sea continuación de las calles existentes o avenidas, conservarán su misma dimensión.

4.1.5   PARCELAMIENTO

Las dimensiones mínimas de parcelas serán las determinadas para cada zona, conforme a lo establecido en el presente Código. En todos los casos la relación entre ancho y fondo de parcela no será inferior a  un tercio (1/3)

En ninguna zona se permitirán las subdivisiones que alteren las condiciones de frente y superficie fijadas para cada una de ellas.

Las parcelas deberán ser preferentemente de forma rectangular; cuando no pueda serlo por razones de trazado o por situaciones de hecho, deberán cumplir con los siguientes requisitos:

    1) El promedio ponderado de sus anchos no deberá ser inferior al ancho mínimo exigido en la zona.

    2) El frente no debe ser inferior a doce (12)  metros.

    3) La superficie de la parcela deberá ser apta (por su forma y dimensiones) para el adecuado desarrollo de un proyecto que utilice los valores máximos de los indicadores urbanísticos de la zona, considerando las restricciones que la pudiera afectar.

Podrá admitirse la creación de parcelas de dimensiones menores que las establecidas para la zona respectiva, con el fin de anexarlas a lotes linderos, cuando la operación tenga por objeto:

    a) Sanear un título afectado por una invasión de linderos materializada por una construcción de difícil y costosa remoción.

    b) Evitar que entre los edificios construidos en lotes linderos queden espacios que conformen pasillos de dimensiones menores a las exigidas en los reglamentos de construcción.

    c) Corregir una baja relación frente – fondo, entendiendo por tal a la relación inferior a 1/3. En estos casos el lote remanente deberá mantener la superficie mínima establecida para la zona.

    d) Transferir superficies entre lotes linderos para permitir soluciones que desde el punto de vista urbanístico sean superiores o equivalentes a la anterior.

Solo se permitirá crear parcelas interiores sin salida a la vía pública cuando tengan por objeto incorporarse a una parcela lindera, pero siempre que no se originen quiebres o martillos que representen una inconveniente solución urbanística. La parcela remanente deberá tener superficie mínima establecida para la zona.

Al subdividir parcelas edificadas (con o sin plano de construcción previamente aprobados) las parcelas resultantes deberán cumplir con la densidad, los factores de ocupación del suelo y ocupación total y las dimensiones mínimas de parcelas admitidas en la zona.

La relación máxima entre ancho y fondo de un tercio (1/3), no será obligatoria en todos los casos de subdivisión de manzanas y macizos existentes, lo mismo que los que se creen de iguales dimensiones a fin de dar continuidad a la trama urbana del sector circundante.

4.1.6  COTA DE PISO

La determinación de la cota de piso para construcciones permanentes será determinada por la O.T.M.

4.1.7  ZONAS DE RESERVA PARA AMPLIACIÓN URBANA

Serán de aplicación los Artículos 16º, 17º y 18º del Decreto Ley Nº 8912/77 en el momento de su efectiva incorporación al área urbana, conjuntamente con las reglamentaciones específicas que surjan del estudio particularizado de la ampliación respectiva según Articulo 4.1.3

4.1.8  CESIONES

4.1.8.1  OBLIGACIÓN DE LOS PROPIETARIOS

En el momento de la efectiva incorporación al área urbana de las zonas de ampliación establecidas y/o en reestructuraciones dentro del área urbana, los propietarios de los predios involucrados cederán gratuitamente a la Municipalidad las superficies destinadas a los espacios circulatorios, verdes y libres públicos y a reservas para la localización de equipamiento comunitario de uso público, de acuerdo con los mínimos establecidos en el artículo 56º de la Ley 8912/77 y en el Decreto 1549/83.

4.1.8.2  PARCELAMIENTO DE MANZANAS PREEXISTENTES

Para el caso de manzanas originadas con anterioridad a la Ley 8912/77 se exigirán cesiones a partir de una superficie mínima a subdividir de 10.000 m2, compensándose la densidad neta y el F.O.T máximo según lo indica el artículo 57º de la Ley 8912/77. Las cesiones en este caso se asimilarán a reestructuración de áreas urbanas, correspondiendo la cesión de un 10% de la superficie a subdividir para espacio verde y el 4% de reserva para equipamiento comunitario.

4.1.8.3  SUBDIVISIONES LINDERAS A CURSOS O ESPEJOS DE AGUA

Todos los predios, que estando incluidos en las zonas de ampliación urbana establecidas, limiten con cursos o espejos de agua permanentes, naturales o artificiales, quedan sujetos al cumplimiento de la cesión establecida en el Art. 59º de la Ley 8912/77 y su Decreto Reglamentario Nº 1549/83, a materializarse en el momento de su efectiva incorporación al área urbana.

4.1.8.4  CONSERVACIÓN DE DESAGÜES NATURALES

Quedan sujetos al cumplimiento de la restricción establecida en la Ley Nº 6253/60, de Conservación de Desagües Naturales, y su Decreto Reglamentario Nº 11368/61, todos los predios incluidos en las Áreas urbanas y Complementarias definidas por este Código.

4.1.9  PROPAGANDA

Para proceder a la venta de tierra se exigirá al vendedor la exhibición del plano de subdivisión aprobado, el número y fecha de aprobación o la escritura pública que lo certifique, así como todas las restricciones que lo afecten surgidas del presente Código.
Igual criterio se exigirá para cualquier operación tendiente a la venta de bienes inmuebles en general.

Para efectuar la publicidad respectiva se controlará el estricto cumplimiento de la Ley Provincial en la materia.

4.1.10  RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Será de aplicación el régimen de la Ley Nacional Nº 13.512 de Propiedad Horizontal, exclusivamente para la subdivisión de edificios y casos expresamente admitidos en esa legislación.

Queda expresamente prohibida su aplicación para crear parcelamientos o urbanizaciones.

4.1.11  SUBDIVISIÓN EN ÁREAS RURALES

En áreas rurales las parcelas no podrán ser inferiores a una unidad económica de explotación extensiva o intensiva y sus dimensiones mínimas serán determinadas en la forma establecida por el Código Rural, como también las de aquellas parcelas destinadas a usos complementarios de la actividad rural.

4.1.12  PARCELAS MENORES

En todas las parcelas pertenecientes a las áreas rurales y complementarias que limiten con las Rutas Nº 72 y 76, sólo se autorizará la creación de parcelas de dimensiones inferiores a la unidad económica de explotación establecida para el uso dominante, siempre que constituya un único desmembramiento de la parcela de origen, su uso  se corresponda con actividades agropecuarias extensivas o intensivas y se cumplimenten la totalidad de los recaudos establecidos en el Artículo 7º del Decreto Nº 1549/83.

4.2 MORFOLOGÍA URBANA

4.2.1 OCUPACIÓN DEL SUELO

Para cada zona el presente Código establece los indicadores urbanísticos que regularán la ocupación del suelo en términos de intensidad máxima admitida. Estos son el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), el Factor de Ocupación Total (F.O.T), el Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS), la Densidad Poblacional Neta, y la Superficie Cubierta Mínima por persona.

4.2.2  FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO (FOS)

Se denomina Factor de Ocupación del Suelo a la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela.

A los efectos del cálculo del FOS deberá considerarse la proyección del edificio sobre el terreno, computando las superficies cubiertas y semicubiertas.

Será computable para el FOS:

    a) La superficie edificada por sobre el nivel de la parcela

    b) La superficie conformada por voladizos, aleros, balcones o salientes que superen los 0.60 metros  medidos desde el plano límite de la edificación.

4.2.3   FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL (FOT)

Se denomina Factor de Ocupación Total a la relación entre la superficie cubierta máxima edificable y la superficie de la parcela.

Se considera superficie cubierta edificable en una parcela, a la suma de todas las áreas cubiertas en cada planta, ubicados por encima del nivel de la parcela, incluyendo espesores de tabiques, muros interiores y exteriores.

A los efectos del cómputo del FOT, no será considerada como superficie cubierta la correspondiente a:

    a) La superficie conformada por voladizos, aleros, balcones o salientes hasta 0.60 metros  medidos desde el plano límite de la edificación.

    b) Locales complementarios tales como sala de máquinas, tanques, lavaderos y depósitos ubicados en azoteas, siempre y cuando en su conjunto no superen una superficie equivalente al 50% de la superficie de la azotea.

    c) La planta libre, entendiéndose por tal a la totalidad del edificio ubicada en cualquier nivel, con dos lados mínimos abiertos, y que no constituya ningún tipo de local habitable.

4.2.4  COEFICIENTE DE ABSORCIÓN DEL SUELO (CAS)

La superficie libre que resulte de la aplicación del FOS, deberá destinarse, de acuerdo a los porcentajes de CAS determinados en las respectivas Hojas de Zona (Capítulo IX), a terreno natural absorbente, forestado y parquizado.

4.2.5  DENSIDAD POBLACIONAL NETA

Para cada zona el presente Código establece la densidad poblacional neta. La aplicación de las densidades establecidas se hará con independencia de la resultante de las edificaciones existentes y será de aplicación para cada parcela motivo de nuevas construcciones.

Se utiliza la densidad para distribuir racionalmente la población. En la aplicación se verificará la densidad neta resultante por parcela (según el método que se explicita en los párrafos siguientes), solo cuando se realice más de una unidad de vivienda por parcela, se trate de proyectos de algún tipo de vivienda colectiva, o en zonas carentes de servicios para usos puntuales que puedan generar riesgo de contaminación.

Las densidades netas para usos distintos del residencial se regirán por el Art. 41º del Decreto Nº 1549, Reglamentario de la Ley Nº 8912/77.

4.2.5.1  DENSIDAD POTENCIAL

Tendrán carácter de densidades netas potenciales las establecidas en este Código que superen los 150 Hab./Ha, para las zonas que no cuenten todavía con el servicio de desagües cloacales en funcionamiento, así como las superiores de 130 Hab/Ha, cuando la zona no cuente con servicio de agua corriente y desagües cloacales.

En los casos que las obras de provisión de las redes de servicios mencionados se hallen licitadas, podrán aprobarse planos de obra calculados con la densidad potencial, pudiendo realizarse las fundaciones correspondientes al total de la obra.

Para los casos en que la provisión de la o las redes se hallen en ejecución se podrá realizar el total de la obra proyectada y aprobada, no pudiendo ser habilitada hasta tanto no entren en funcionamiento los servicios en cuestión.

4.2.5.2 CANTIDAD MÁXIMA DE PERSONAS POR PARCELA

Para determinar la cantidad máxima de personas por parcela se utilizará la siguiente fórmula:

Número de habitantes: Superficie de la parcela (m2) por densidad neta (hab./m2)

Se tomará la densidad neta de la zona reducida a m2.

A efectos de establecer la cantidad de personas que pueda alojar un edificio se computarán dos personas por dormitorio. Si la unidad fuera de un (1) solo ambiente se computarán dos (2) personas. La fracción impar del número de personas por parcela, permitirá la realización de un dormitorio más.

El mínimo de habitantes computable para la modalidad residencial de cabañas será de cuatro (4) personas por unidad.

4.2.5.3 CANTIDAD MÁXIMA DE VIVIENDAS POR PARCELA

Para las zonas que carezcan de agua corriente y cloacas podrá realizarse una (1) vivienda unifamiliar por parcela correspondiente al grupo familiar, o el equivalente de una (1) vivienda cada trescientos metros cuadrados (300 m2) de superficie.

Para las zonas donde se permita la vivienda multifamiliar el número de unidades será la que surja de la densidad establecida.

4.2.6  SUPERFICIE CUBIERTA MÍNIMA POR PERSONA

Se establece la superficie cubierta mínima por persona según el siguiente cuadro:


4.2.7  VOLÚMENES EDIFICABLES

Las características de los volúmenes edificables quedan definidas en las hojas de zona, respondiendo a las posibilidades de las subdivisiones existentes y a la conformación morfológica de cada zona.

 4.2.8  ALTURA MÁXIMA

La altura máxima de edificación queda definida en las correspondientes hojas de zona.

Quedará a criterio de la O.T.M., la aprobación de proyectos que superen la altura máxima admitida, siempre que presenten soluciones urbanísticas más favorables que la aplicación de la norma general y cumplimenten todos los otros indicadores urbanísticos que lo afecten.

Podrán superar la altura máxima admitida los cuartos de máquina, cajas de escalera, tanques, depósitos y lavaderos colectivos en las azoteas.

4.2.9 CONFORMACIÓN DE CENTRO LIBRE DE MANZANA (retiro de fondo)

4.2.9.1.  DISPOSICIONES GENERALES

A los efectos de materializar el centro libre de manzana se establece un retiro de la línea divisoria de fondo de la parcela, igual al veinte por ciento (20 %) del largo de la misma.

En ningún caso el retiro de fondo será inferior a 3 m.

Se permitirá la ocupación del espacio conformado por el retiro de fondo con instalaciones complementarias tales como, quincho, parrilla, vestuarios o similares, de acuerdo con el siguiente cuadro:

No se deberá ocupar más de 1/3 sobre el eje medianero de fondo o un máximo de 3 m. en aquellos en que el tercio resulte menor

El plano límite de altura para estas construcciones será 3 m. Sobre esta altura sólo se permitirán conductos  de ventilación o humos. La cubierta no podrá ser accesible.

El espacio destinado a centro libre y/o retiro de fondo deberá estar convenientemente parquizado, debiendo destinarse al mismo, como mínimo el 40% de la superficie surgida del cálculo del Coeficiente de Absorción del Suelo.

Los cercos divisorios de predios en dicho espacio podrán ser de mampostería o cercos vivos hasta 2,00m.

Las fachadas posteriores deberán ser tratadas arquitectónicamente igual que las otras fachadas.

No será de aplicación la norma general establecida, en aquellas parcelas en las que se materialice el uso residencial de carácter temporario (cabañas), exigiéndose en las mismas un retiro de fondo igual a 3m.

Quedan exceptuadas de la formación de centro libre de manzana aquellos casos previstos para planes integrales en los que se proyecten edificios aislados y la ampliación o reforma de edificios existentes destinados a equipamientos o infraestructura comunitaria, que no puedan – por razones funcionales- dar solución a este aspecto, casos en los que se deberán plantear alternativas de valor equivalente.

4.2.9.2   RETIRO DE FONDO PARA LOTES INTERIORES

Se denomina lote interno al comprendido entre líneas divisorias de parcela y con acceso indirecto desde la vía pública

Se aplicará el siguiente esquema:

Para L1= 10 m. no se exige fondo

Para L1 = 10 m. y hasta 20 m. de fondo será de 3 m.

Para L1= Mayor de 20 m. se aplica la fórmula = 0,3 (L-20)


En caso que, para la configuración del centro libre de manzana sea indiferente el sentido del espacio libre, podrá adoptarse la solución que favorezca una mejor orientación de la edificación.

En lotes internos se podrá construir únicamente una vivienda o una unidad correspondiente a otro uso permitido.

4.2.9.3  RETIRO DE FONDO DE LOTES CON FRENTES A DOS O MAS CALLES

Quedará a estudio de la Oficina Técnica Municipal la forma de determinar el retiro de fondo, quien resolverá en cada caso particular según la solución del proyecto presentado y el uso a que se destine. Cualquiera sea la solución adoptada, ésta no deberá crear situaciones perjudiciales con respecto al centro libre de manzana.

4.2.9.4  RETIRO DE FONDO PARA LOTES ESQUINEROS

Las parcelas dejarán el espacio libre que surja de la aplicación de la fórmula general según el siguiente esquema:

Se aplicará la fórmula para ambos frentes y se dejará libre el sector creado por la intersección de las dos líneas de fondo. Cuando en uno de los dos sentidos corresponda una dimensión inferior a 3 m., éste será el retiro mínimo.

4.2.10 PATIOS

4.2.10.1  Clasificación de los patios

Los patios que sirvan para proporcionar iluminación y ventilación a los locales, según sus dimensiones y su función se clasifican en:

    a) Patio de primera categoría

    b) Patio de segunda categoría

    c) Espacio libre urbano

4.2.10.2  Patio de primera categoría

Es el que sirve como medio de iluminación y ventilación de locales de primera y tercera clase para viviendas unifamiliares. A tales fines se lo considera como Espacio Libre Urbano

Dimensiones del patio de primera categoría: Superficie mínima: 16 m² – Lado mínimo: 4m

4.2.10.3  Patio de segunda categoría

Es el que sirve como medio de iluminación y ventilación de locales de segunda, cuarta y quinta clase:

Dimensiones del patio de segunda categoría: Superficie mínima: 10 m² – Lado mínimo: 2.50 m

4.2.10.4  Espacio libre urbano

Es el que sirve como medio de ventilación e iluminación de locales de habitación (primera clase) y de trabajo (tercera clase).

Conforman el espacio libre urbano:

    1) El espacio de la vía pública

    2) El centro libre de manzana

    3) El espacio entre paramentos retirados de la línea divisoria lateral del predio, que vincule el centro libre de manzana con el espacio de la vía pública, con un retiro mínimo de 3m.

    4) El espacio entre bloques de edificación dentro de una misma parcela, cuando la separación comprenda todo el ancho de la parcela y la distancia (d) entre paramentos verticales (h), sea como mínimo de 6 m y cumpla con la siguiente relación:

En caso de paramentos verticales de distinta altura para el cálculo (h) se tomará la altura promedio. Únicamente se admitirá la ocupación de un veinte por ciento (20%) de esta superficie para circulación y accesos.

    5) El patio apendicular, considerando como tal:

        a) El patio que se asimile por uno de sus lados al espacio de la vía pública, retiro de frente, centro libre de manzana o patio de fondo. La abertura (a) de este patio deberá ser igual a dos veces la profundidad (b) del mismo (). Se exceptúa de cumplir esta relación la vivienda unifamiliar cuando dicho espacio se destine a cochera, debiendo ser el lado mínimo de 3 metros.

        b) El patio que se asimile por uno de sus lados al espacio entre paramentos retirados como mínimo 3m de la línea divisoria lateral del predio, cuando entre la abertura (a) y la profundidad (b) del mismo se cumpla con la relación http--tornquist.gov.ar-portal-html-ordenamiento-images-formula.

        c) El patio que se asimile por uno de sus lados al espacio entre bloques de edificación de una misma parcela, que cumpla con la siguiente relación entre profundidad (b) y abertura (a): http--tornquist.gov.ar-portal-html-ordenamiento-images-formula.

4.2.11    RETIROS DE EDIFICACIÓN DE LA LÍNEA MUNICIPAL Y LÍNEAS DIVISORIAS LATERALES

Estos retiros se prohíben, son obligatorios u optativos según lo establecido en las normas generales sobre volumetría edilicia y en las especificaciones particulares contenidas en las hojas de zona, de igual manera que las distancias mínimas que deben respetar.

4.2.12   MUROS Y CERCOS DE FRENTE

4.2.12.1   DISPOSICIONES GENERALES

En los casos que exista retiro de Línea Municipal, los cercos al frente no podrán tener muros que excedan de 2.10 m. de altura exigiéndose el tratamiento arquitectónico de los mismos. Podrán sobreelevarse hasta una altura de 2.10 m. como máximo los cerramientos tales como cercos vivos, alambre tejido o verjas, no pudiendo hacer uso del espacio determinado por el retiro de Línea Municipal, para depósitos de elementos de ninguna naturaleza.

4.2.12.2   DISPOSICIONES PARA LAS ZONAS RP.sv, RP.v y R1.g

En las Zonas RP.sv, RP.v y R1.g, se admitirá únicamente la construcción, sobre Línea Municipal, de cercos de frente con alguna de las siguientes características:

    1) Muro de frente de mampostería o piedra, con una altura máxima de 0.40 m. Sobre dicha altura se permitirá la materialización de un cerco vivo o de una estructura transparente de hierro o madera debidamente cepillada y tratada, con una altura máxima de 0.60 m.

    2) Cerco vivo, con una altura máxima de un (1) metro.

    3) Estructura transparente de madera, debidamente cepillada y tratada, con una altura máxima de un (1) metro.
Los cercos medianeros laterales y de fondo, deberán materializarse con cerco vivo de una altura de un metro con ochenta centímetros (1.80 m).

4.2.13   INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

En las hojas de zona se establecen los servicios considerados esenciales y complementarios, siendo fundamental la provisión de los de agua corriente, cloacas, energía eléctrica y tratamiento de las vías de circulación, en relación con la aplicación de densidad poblacional neta máxima según lo establecido en el Inciso 4.2.2. de este Código, la Ley 8912/77 y su Decreto Reglamentario 1549/83.

4.3   ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS

En la construcción de nuevos edificios deberá dejarse lugar para estacionamiento de acuerdo con las especificaciones de este artículo y cumpliendo los siguientes requisitos:

    1) El estacionamiento podrá ser abierto, semicubierto o cubierto.

    2) Para viviendas unifamiliares deberá preverse un módulo mínimo de 15 m2.

    3) Las cocheras colectivas se calcularán con un módulo de 25 m2., estando incluidas en el mismo las circulaciones necesarias para el desplazamiento de otros vehículos. Los espacios destinados a cocheras deberán figurar en los planos de obra.

    4) En ningún caso la superficie destinada a estacionamiento podrá ser inferior a 3.5 m2. por habitante.

    5) La superficie destinada a estacionamiento se calculará de la siguiente manera:

        a) Vivienda unifamiliar: un módulo por cada  unidad.

        b) Vivienda unifamiliar transitoria (cabañas): un módulo por cada unidad.

        c) Vivienda multifamiliar: 3.5 m2 por habitante. Módulo mínimo = 25 m2.

        d) Hoteles, moteles, apart hotel u otros lugares de alojamiento temporario: Un módulo por cada habitación, para edificios cuya capacidad exceda las diez habitaciones.

        e) Edificios de administración pública y/o privada: Un módulo cada 50 m2. de superficie cubierta, para edificios de superficie igual o mayor a 250 m2.

        f) Edificios industriales o almacenaje: Un módulo cada cuatro empleados y/u obreros a partir de cinco por turno. Se tomará para la aplicación de este ítem al turno que cuente con mayor cantidad de personal.

        g) Salas de espectáculos: Un módulo cada 20 asientos, para edificios cuya capacidad sea igual o superior a doscientas personas.

        h) Lugares para prácticas deportivas recreativas: Un módulo cada diez espectadores

        i) Establecimientos de enseñanza: Un módulo cada cuatro docentes y no docentes, para establecimientos con más de quince personas empleadas.

        j) Establecimientos sanitarios: Un módulo cada 100 m2. de superficie cubierta a partir de 500 m2. y/o un módulo cada cinco camas. La O.T.M. determinará qué criterio utilizar en función de las características del establecimiento.

        k) En edificios comerciales: un módulo cada 100 m2. de superficie cubierta, para edificios cuya superficie exceda los 250 m2.

En caso de autoservicios, supermercados y/o lotes con depósito cuyo salón de venta exceda los 150 m2 cubiertos, deberán solucionarse las maniobras de carga y descarga dentro de los límites de la parcela.

En otros locales e instalaciones los mencionados precedentemente la O.T.M determinará las exigencias al respecto, según el uso del proyecto particular presentado y conservando el espíritu de la presente norma.

        6) En los casos de ampliación, reforma, transformación o reconstrucción de edificios, la O.T.M. determinará la superficie que debe destinarse para estacionamiento, de acuerdo al criterio general y lo establecido en el Artículo 3.9

        7) Queda prohibido estacionar ómnibus, casas rodantes y/o camiones en la vía pública, fuera de los lugares específicamente autorizados, las paradas reglamentarias y los horarios asignados para carga y descarga.

        8) Toda disminución de la superficie destinada a estacionamiento o cocheras de edificios de vivienda multifamiliar derivada de impedimentos constructivos dará lugar a la disminución proporcional del número de habitantes a razón de uno de ellos por cada 3,5 m2. de disminución. En estos casos y con el fin de evitar tal disminución podrá admitirse la previsión de construcción de espacios para igual destino en parcelas ubicadas en un radio máximo de doscientos metros (200 m) contados a partir del perímetro del respectivo edificio. La habilitación del edificio estará condicionada a la que previamente se otorgue a los espacios de estacionamiento.

        9) La O.T.M estudiará la posibilidad de construir cocheras invadiendo los retiros de frente y laterales cuando por razones de proyecto y/o construcciones existentes no se puedan respetar los mismos. Se mantendrá el concepto de espacio libre y transparencias respetando las siguientes condiciones:

        – La superficie cubierta máxima será de 30 m2 y la ocupación de Línea Municipal no mayor de 3 m.

        – La altura máxima será la necesaria para sus fines y la cubierta no será transitable.

        –Se deberán respetar las características arquitectónicas de la construcción principal y no se harán paramentos verticales excepto los permitidos por este Código

4.4  NORMAS ESPECIALES DE CONSTRUCCIÓN PARA LAS LOCALIDADES DE SIERRA DE LA VENTANA, VILLA VENTANA, LA GRUTA Y ZONA CORREDOR TURÍSTICO (CT)

4.4.1  SISTEMAS CONSTRUCTIVOS

Los sistemas de construcción a utilizar, deberán cumplir con los procedimientos que rigen el arte. Podrán utilizarse sistemas de construcción tradicional, tradicional racionalizado, industrializado o mixto. En todos los casos los elementos componentes y el sistemaconstructivo ( en el caso de los industrializados), deberán contar con Certificado de Aptitud Técnica, ajustándose a las

Normas IRAM, ISO 9000 ó ISO 14000.

4.4.2 MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN

En la construcción de edificios destinados a cualquiera de los usos permitidos en las respectivas zonas, está autorizado, exclusivamente, el uso de los siguientes materiales: albañilería de ladrillos comunes, albañilería de ladrillos huecos, albañilería de bloques huecos de hormigón, de cemento (aprobados), albañilería y sillería de piedra, hormigón simple y armado, acero o hierro estructural y madera.

4.4.3 MUROS EXTERIORES

Los muros exteriores de las construcciones deberán tener tratamiento arquitectónico adecuado, resguardando la estética y la armonía con el entorno, admitiéndose la utilización de los siguientes materiales: ladrillo visto, revoques (fino a la cal, simple, Iggam, bolseado o revestimientos epoxi de similar comportamiento físico-químico), piedra natural, madera industrializada cepillada y tratada, y bloques de hormigón color o texturado siempre que cuenten con certificado de aptitud técnica.

4.4.4 CUBIERTAS

Se admite la utilización de los siguientes materiales para cubierta: fibrocemento, hormigón, chapa de zinc o aluminio prepintado, tejas, tejuelas y pizarra. Se prohíben las cubiertas que posean alguna de las siguientes características: sean ejecutadas con materiales permeables, putrescibles o con defectuosa conducción térmica.

4.4.5 PROHIBICIONES

Prohíbase la construcción de edificios destinados a cualquiera de los usos permitidos en las respectivas zonas que no posean, a criterio de la OTM, niveles mínimos de calidad técnico – constructiva y/o no permitan asegurar niveles adecuados de habitabilidad y/o no resguarden las condiciones del paisaje.

4.4.6 CONSTRUCCIONES EN MADERA

Todo pedido de construcción de edificios en madera, deberá acompañarse con la documentación técnica respectiva, que garantice la calidad de los elementos componentes y/o del sistema constructivo, así como toda otra documentación que a juicio de la OTM sea necesaria, por cuestiones relativas a la seguridad, la habitabilidad o la estética.

4.4.7 RETIROS EN CORREDOR TURÍSTICO (CT)

Dentro de la zona Corredor Turístico (CT) se deberán respetar los retiros de frente, fondo y laterales mínimos establecidos en la correspondiente Hoja de Zona, según el siguiente esquema, debiendo asimismo ser tratados paisajísticamente:

4.5 CARTELERIA URBANA

4.5.1 UBICACIÓN DE ANUNCIOS Y CARTELERIA

Los edificios destinados a actividad comercial podrán disponer la utilización de publicidad formando parte de la construcción siempre que se cumpla con las siguientes condiciones:

    a) Los anuncios y/o carteles deberán ubicarse sobre el frente del edificio, en coincidencia con la línea de frente de edificación, pudiendo ocupar toda la extensión del ancho de la parcela.

    b) Los anuncios y/o carteles no podrán sobrepasar la altura máxima de fachada del edificio.

4.5.2  PROHIBICIONES

Queda prohibida la publicidad y los anuncios y/o carteles en las fachadas laterales y contrafrentes de los edificios, así como la ocupación con anuncios y/o carteles identificatorios en veredas, bulevares, y sitios del espacio urbano fuera de los permitidos en el ítem 4.5.1

La propaganda política sólo podrá colocarse en los lugares habilitados por las autoridades municipales.

4.5.3 PATROCINANTES

Cuando el cartel sea patrocinado por una firma comercial que posea un logotipo de colores determinados, la presencia de dicho logotipo no podrá exceder más del 10% de la superficie del anuncio.

4.5.4 CARTELERIA URBANA SOBRE RUTAS 33, 72 y 76; ZONAS BC1.t, BC2.t y CORREDOR TURÍSTICO (CT)

4.5.4.1 UBICACIÓN

La señalización y cartelería deberán estar ubicada dentro de los límites del predio.

4.5.4.2 PROHIBICIONES

Queda prohibida la localización de cartelería o elementos de publicidad sobre banquinas y a una distancia menor a 30 metros del borde de la calzada de la Ruta.

4.5.4.3  DIMENSIONES Y FORMAS

Los carteles publicitarios serán siempre apaisados, es decir, más anchos que altos, y en ningún caso serán verticales. El borde superior de los mismos, visto desde la ruta no deberá interferir el horizonte o perfil superior de la sierra que le sirve de fondo, siendo su altura máxima 1,60 metros. La dimensión de la base, en proyección horizontal, deberá ser mayor que las del cartel propiamente dicho.

El basamento de piedra tendrá una altura de cincuenta (50) cm.

4.5.4.4   MATERIALES

Se utilizarán materiales rústicos de la región, piedra, madera natural, materiales perdurables  siempre que guarden armonía con el entorno paisajístico de la región. Los soportes o el apoyo deberán ser de piedra (mampuestos de piedra) de la zona, para facilitar el corte del pasto alrededor del cartel y de integrar el mismo con el vegetal endémico de la zona (paja vizcachera, stipas, etc.)

Se admiten anuncios materializados con letras independientes apoyadas sobre muros de pequeño porte construidos con piedra del lugar, no pudiendo exceder 1,80 m. de altura.