Ordenamiento Territorial CAPITULO V

CAPITULO V

USO DEL SUELO: DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS

5.1  INDUSTRIAS

5.1.1 DEFINICIÓN

De acuerdo al artículo 3º del Decreto Reglamentario Nº 1784/96 y conforme a lo establecido en el Artículo 2º de la Ley 11.459/93, se consideran comprendidas todas aquellas actividades industriales destinadas a desarrollar un proceso tendiente a la conservación, obtención, reparación, fraccionamiento, y/o transformación en su forma, esencia, cantidad o calidad de una materia prima o material para la obtención de un producto nuevo, distinto o fraccionado de aquel, a través de un proceso inducido, repetición de operaciones o procesos unitarios o cualquier otro, mediante la utilización de maquinarias, equipos o métodos industriales.

5.1.2  DISPOSICIONES GENERALES

Todas las industrias que a partir del momento de la vigencia de esta zonificación se radiquen en el Partido, deberán dar estricto cumplimiento a las disposiciones contenidas en la Ley 11.459/93 y su Decreto Reglamentario 1.741/96 y a las normas establecidas en el presente Capítulo.

5.1.3  CLASIFICACIÓN DE INDUSTRIAS

A los efectos de las presentes normas, las industrias se clasifican por el grado de molestia, insalubridad, peligrosidad, de la siguiente manera.

a) Industrias inocuas – Categoría 1

b) Industrias incómodas – Categoría 2

c) Industrias peligrosas – Categoría 3

5.1.3.1  Industrias Inocuas- Categoría 1

Son aquellas cuyo funcionamiento atiende al servicio exclusivo de aprovisionamiento o concurso de la población de la zona y que por sus características, volumen, condiciones de higiene, funcionamiento, proceso de elaboración, almacenaje, ausencia de proyecciones al exterior (olores, humos, líquidos, gases, polvo, ruido, vibraciones), no producen, cada una de ellas inconvenientes, insalubridad, peligro, ni perjuicio alguno al bienestar de la población circundante, al tránsito y al estacionamiento, y a cualquier otro servicio público, ni contravienen disposiciones vigentes sobre aguas residuales.

5.1.3.2  Industrias Incómodas – Categoría 2

Son aquellas que sin llegar a configurar peligro o daño para la higiene, la salubridad o la seguridad, no contravenir disposiciones vigentes sobre aguas residuales, por su volumen, funcionamiento y proceso de elaboración o almacenaje, producen inconvenientes originados por ruidos, vibraciones, proyecciones al exterior (olores, humos, líquidos, gases, polvos), así como al tránsito y al estacionamiento y a cualquier otro servicio público.

5.1.3.3  Industrias Peligrosas – Categoría 3

Son aquellas que por sus características de elaboración, materia prima que emplea o productos elaborados, producen proyecciones al exterior (olores, humos, líquidos, gases, o polvo) proliferación de insectos, roedores y otros animales perjudiciales, que configuren daño a la salubridad, higiene y el bienestar de la zona circundante y por ende de su personal, o que pueden ocasionar riesgos para la integridad física de las personas y los bienes, tales como incendios, propagación de fuego, explosiones y proyecciones agresivas al exterior.

Los establecimientos contemplados en este artículo, deberán dar estricto cumplimiento a las disposiciones establecidas en la Ley 11.459/93 y su Decreto Reglamentario 1.741/96

5.1.4  PROCEDIMIENTO PARA INSTALACIÓN DE ESTABLECIMIENTOS INDUSTRIALES.

5.1.4.1  CERTIFICADO URBANÍSTICO

A los efectos de considerar la localización de una actividad industrial, el particular solicitará a la Municipalidad el Certificado Urbanístico según lo establecido en el presente Código.

Si la actividad a instalar o las características del establecimiento no se encuadran en la zona de emplazamiento, la solicitud será inmediatamente denegada y se asesorará al particular sobre las áreas y zonas donde se admite la industria en cuestión.

5.1.4.2 CATEGORIZACIÓN

Si el establecimiento en principio es admitido en la zona y área de emplazamiento propuesto, el Municipio entregará los formularios para la obtención de la categorización (Anexo III, Decreto 1.741/96) y asesorará al recurrente para el completamiento de la información necesaria. Esa documentación, una vez categorizada según el método establecido en el Anexo II (Decreto 1.741/96), será remitida por el Municipio a la Autoridad de Aplicación (Secretaría de Política Ambiental de la Provincia de Bs. As.)

5.1.4.3 ESTABLECIMIENTOS INDUSTRIALES DE 1ª CATEGORÍA

Los establecimientos industriales de Primera Categoría que empleen hasta cinco(5) personas como dotación total, incluyendo todas las categorías laborales y a sus propietarios, y disponga de una capacidad de generación o potencia instalada menor a (15) H.P, si bien deben ajustarse a las exigencias de la Ley 11.459/93 y su Decreto Reglamentario 1.741/96, estarán exceptuados de obtener el Certificado de Aptitud Ambiental y podrán solicitar la habilitación industrial con sólo brindar un informe bajo declaración jurada de condiciones de su ubicación y características de su funcionamiento en orden a no afectar al medio ambiente, al personal y a la población.

5.1.5  ESTABLECIMIENTOS INDUSTRIALES PREEXISTENTES

La totalidad de los establecimientos instalados deberán ser clasificados en una de las tres categorías de acuerdo con su Nivel de Complejidad Ambiental (N.C.A)

El Municipio procederá a evaluar la localización de la industria con relación a la zonificación establecida por el presente Código y definirá si se encuentra en zona apta a fin de ratificar o extender el Certificado de Zonificación

Categorizado el establecimiento y verificada la aptitud de localización se tratará cada caso de acuerdo a lo establecido en el Título VII, Capítulo III del Decreto 1.741/96

Las industrias que se encuentren instaladas en zonas no aptas de acuerdo a lo establecido en el presente Código, quedarán zonificadas como Precinto, no pudiendo modificar sus instalaciones salvo que ello implique una mejora ambiental y tecnológica.

5.1.6  HOMOLOGACIÓN DE ZONAS CON LEY DE INDUSTRIAS Nº 11.459/93

A los efectos de dar cumplimiento a lo establecido en los artículos 40º y 41º de la Ley 11.459/93 y su Decreto Reglamentario 1.741/96, se establece la siguiente equivalencia de zonas:

LOCALIDAD DE TORNQUIST

Según Ley 11.459 Según Código

Zona A: Residencial Exclusiva

ZC.t – CI.t – R1.t – CT

Zona B; Residencial Mixta

R2.t – RM1.t – BC1.t – BC2.t – PC1.t

Zona C: Industrial Mixta

RM2.t – ZS.t

Zona D: Industrial Exclusiva

ZI.t – PC.t

Zona E:

Rural – AC.t

LOCALIDAD DE SIERRA DE LA VENTANA

Según Ley 11.459

Según Código

Zona A: Residencial      Exclusiva

ZC.sv – C1.sv – C2.sv – R1.sv – RP.sv – REX.sv – CT

Zona B; Residencial Mixta

RM.sv – AC.sv

Zona C: Industrial Mixta

——————-

Zona D: Industrial Exclusiva

PC.sv

Zona E:

Rural

LOCALIDAD DE VILLA VENTANA

Según Ley 11.459

Según Código

Zona A: Residencial Exclusiva

ZC.v – RP.v

Zona B; Residencial Mixta

BC1.v

Zona C: Industrial Mixta

—————-

Zona D: Industrial Exclusiva

—————-

Zona E:

Rural

LOCALIDAD DE SALDUNGARAY

Según Ley 11.459

Según Código

Zona A: Residencial Exclusiva

R1.s – C1.s – REX.s – CT

Zona B; Residencial Mixta

RM.s – AC.s

Zona C: Industrial Mixta

ZS.s

Zona D: Industrial Exclusiva

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Zona E:

Rural

LOCALIDAD DE LA GRUTA

Según Ley 11.459

Según Código

Zona A: Residencial Exclusiva

R1.g – CT

Zona B; Residencial Mixta

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Zona C: Industrial Mixta

———————

Zona D: Industrial Exclusiva

———————

Zona E:

Rural

No obstante la homologación de zonas establecida, solo se admitirán en las respectivas zonas los establecimientos industriales y actividades autorizadas según las planillas de usos (Capítulo XIV).

5.2  TALLERES DEL AUTOMOTOR

5.2.1  DISPOSICIONES GENERALES

Las construcciones destinadas a talleres deberán asegurar un acceso directo y exclusivo desde la línea municipal de un ancho mínimo de 2,50 m, debidamente demarcado y provisto de piso pavimentado para el movimiento vehicular.
En los casos en que la parcela afectada incluya vivienda y taller, estos deberán tener accesos independientes.

Todas las instalaciones del establecimiento que produzcan ruidos y/o vibraciones deberán cumplimentar un mínimo de separación de 0,30 m. de muros medianeros o divisiones de propiedades, pudiendo la O.T.M. requerir separaciones mayores en relación a la maquinaria a instalar.

5.2.2  CLASIFICACIÓN DE LOS TALLERES DEL AUTOMOTOR

A los efectos de las presentes normas, los talleres se clasifican por el grado de molestia, insalubridad, peligrosidad, de la siguiente manera:

a) Talleres Categoría 1

b) Talleres Categoría 2

c) Talleres Categoría 3

5.2.2.1  Talleres: Categoría 1

Comprende el siguiente tipo:

I – Talleres del instrumental y accesorios

Comprende el montaje y/o reparación de cerrajería, cristales, tapicería, equipos sonoros, aire acondicionado.

5.2.2.2  Talleres: Categoría 2

Comprenden los siguientes tipos:

I – Taller mecánico

Incluye aquellos donde se realice toda reparación mecánica de automotores, ya sea en forma conjunta o por especialidades, sean automóviles y automotores de transporte de pasajeros o carga que no excedan los 4000 kg

II – Gomerías
Comprende la reparación y recambio de cubiertas y cámaras. Excluye la reconstrucción de las mismas.

5.2.2.3  Talleres: Categoría 3

Se incluyen en esta clasificación los siguientes tipos:

I – Taller de chapa y pintura

Comprende todos los trabajos de chapa y pintura

II – Taller integral

Comprende toda reparación mecánica, eléctrica, de rectificación, accesorios, etc. que además incluya chapa y pintura.

III – Taller de reparación de transporte de pasajeros y cargas mayores de 4000 Kg. Máquinas destinadas a la actividad agrícola ganadera y construcciones civiles.

5.3  DEPÓSITOS

5.3.1  CLASIFICACIÓN DE LOS DEPÓSITOS

A los efectos de las presentes normas, los depósitos se clasifican por el grado de molestia, insalubridad, peligrosidad, de la siguiente manera:

a) Inocuos – Categoría 1

b) Incómodos – Categoría 2

c) Peligrosos – Categoría 3

5.3.1.1  Depósitos Inocuos. Categoría 1

Son aquellos anexos a los servicios comerciales y por lo tanto, estarán permitidos donde se localicen éstos, de acuerdo a lo establecido en las presentes normas y asimismo, no produzcan ningún tipo de inconvenientes, insalubridad, peligro ni perjuicio de clase alguna a la población circundante y a sus bienes materiales: incluye además, depósitos destinados a productos no perecederos.

5.3.1.2  Depósitos Incómodos y Peligrosos. Categ. 2 y 3

Se establecen para los mismos las definiciones correspondientes a la clasificación de industrias y quedan incluidos aquellos destinados a productos perecederos

5.4  PRESTACIÓN DE SERVICIOS

5.4.1 Servicios a las personas y al sector terciario. Categoría 1

Comprende talleres o establecimientos de reparación de artículos para uso de la población y de las actividades del sector terciario

5.4.2 Servicios a la industria y equipamiento urbano. Categoría 2

Comprende talleres o establecimientos de reparación de artículos para las industrias y el equipamiento urbano.

5.5  CORRALONES DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN

5.5.1 Categoría 1: Exposición y venta solamente, depósito hasta 150 m2, sin acopio, a granel, pueden ubicarse en cualquier zona donde se admite el uso comercial.

5.5.2 Categoría 2: Exposición y venta, con depósito sin materiales a granel se asimila a los depósitos de Categoría 2

5.5.3 Categoría 3: Exposición y venta con depósito a granel.

5.6  USOS VARIOS

5.6.1  HOTELERIA

Se consideran comprendidos en el rubro Hotelería, todos aquellos establecimientos en los que se preste el servicio de alojamiento a personas por lapsos no inferiores a veinticuatro (24) horas, según la siguiente clasificación y categorías:

1- Hotel: de 1 a 5 estrellas

2- Hostería: de 1 a 3 estrellas

3- Motel: de 1 a 3 estrellas

4- Apart hotel: de 1 a 3 estrellas

Los establecimientos clasificados como Hotel, Hostería y Motel, se regirán en cuanto a los requerimientos específicos para cada categoría, por las normas establecidas en el Decreto Nº 3030/77 de la Provincia de Buenos Aires.

Las densidades netas de aplicación y las superficies mínimas de parcelas para la localización de establecimientos hoteleros, se regirán por las disposiciones establecidas en las correspondientes Hojas de Zona.

Todo proyecto ubicado en zona, y que no cuente con los servicios de desagües cloacales, deberá contar con un sistema alternativo que elimine las posibilidades de contaminación de los recursos acuíferos y/o de los cuerpos receptores superficiales (arroyos, río, etc.). El proyecto del sistema a utilizar, deberá contar con la aprobación de los Organismos técnicos de control a nivel provincial.

5.6.2  HOTELES ALOJAMIENTO

Se consideran incluidos en este rubro todos los establecimientos (“alojamiento por horas”, “hoteles habilitados”, etc.) destinados a alojar pasajeros por lapsos inferiores a veinticuatro horas y que se hallen exentos de cumplir la obligación de registrar documentos de identidad en el Libro de Registro de Pasajeros. Estos establecimientos deberán cumplimentar las disposiciones provinciales en la materia y se podrán localizar en las zonas que específicamente determina este Código y en el área rural.

5.6.3  CABAÑAS

Se consideran incluidas en este rubro aquel establecimiento en el cual se preste el servicio de alojamiento en unidades habitacionales independientes entre sí o apareadas, pero de explotación y administración común o centralizada. Las superficies mínimas de parcelas para la localización de estos establecimientos, así como la cantidad de cabañas admitidas, se encuentran determinadas en las correspondientes Hojas de Zona (Capítulo IX).

5.6.4  URBANIZACIONES ESPECIALES

Toda fracción de suelo urbano cuya superficie sea igual o mayor a 3500m2. o tenga las características de manzana conformada, podrá ser objeto de fijación de normas particulares para el desarrollo de “proyectos urbanísticos de carácter integral”.

Se considera proyecto urbanístico de carácter integral a los proyectos concebidos en forma global, que cuenten con un proyecto unitario que implique adecuación del predio, proyecto y ejecución de obras civiles, distribución edilicia, parcelamiento, resolución de provisión de servicios, circulaciones, estacionamiento y equipamiento comunitario (si correspondiera, por la índole del proyecto).

Los propietarios y las entidades promotoras de urbanizaciones especiales podrán solicitar la fijación de normas particulares.

Los conjuntos habitacionales son un tipo de proyectos urbanísticos de carácter integral”, que además de cumplir con los requisitos generales establecidos deberán asegurar.

1- Aptitud del predio (certificado de aptitud hidráulica y capacidad para fundar)

2- Provisión de agua potable, energía eléctrica, desagües pluviales, evacuación de líquidos cloacales sin que contamine los recursos acuíferos, tratamiento de vías de circulación que aseguren la accesibilidad al conjunto.

3- Dotación de equipamiento comunitario si el existente en un radio admisible no tiene capacidad de satisfacer las demandas de población a localizar.

4-Continuidad de vías de circulación principal.

Para urbanizaciones especiales se crearán distritos que fijen los indicadores y demás reglamentaciones específicas con relación al proyecto integral a realizar, a fin de asegurar la integración funcional y morfológica con la zona en que se emplace.

5.6.5  GALERÍAS COMERCIALES

Se denominan galerías comerciales a los edificios o toda superficie que contenga locales o puestos independientes de usos compatibles entre sí, y ubicados con su frente y acceso a un espacio común (nave, bóveda, vestíbulo central o calle interior a la parcela, cubierta o descubierta) para la circulación común y como medio de comunicación con la vía pública. Las galerías comerciales deben ventilar a espacio libre urbano o por medios mecánicos que aseguren la renovación del aire y el acondicionamiento de la temperatura y la humedad interior.

5.6.6  LOCALES DE ESPARCIMIENTO NOCTURNO

Se consideran establecimientos de esparcimiento nocturno a los locales con las actividades indicadas a continuación:

Cabaret, club nocturno, dancing, boite, restaurante con espectáculos

Confitería bailable, disco

Bailanta, instalaciones para mega eventos

Dichos establecimientos deberán cumplir con todas las disposiciones nacionales, provinciales que regulen la actividad, así como con las disposiciones municipales que se establezcan mediante ordenanza específica.

5.6.7  CENTRALES DE SERVICIOS PÚBLICOS

A los efectos de su localización, los establecimientos correspondientes a centrales de servicios públicos y/o sus oficinas (Cooperativas Eléctricas, Telefónica, Telefonía Celular, Correo Argentino, Policía, Bomberos, Azurix, etc.) se consideran usos puntuales, por lo cual los anteproyectos de construcción, ampliación y/o modificaciones, se regirán por las prescripciones de este Código y de acuerdo a la zona en que se localicen.

5.6.8  TEMPLOS

Los edificios destinados a cultos reconocidos oficialmente por el Ministerio de Relaciones Exteriores y Culto, se considerarán usos puntuales. La O.T.M. determinará en cada caso las normas urbanísticas y arquitectónicas particularizadas en función de las características de la zona y los requerimientos funcionales del culto y dará aprobación al proyecto en tanto se ajuste a esas normas.

5.6.9  ESTABLECIMIENTOS DEDICADOS A LA APICULTURA, A LA CRÍA DE AVES, ANIMALES DE GRANJA Y CABALLERIZAS

Estos establecimientos deberán radicarse en Área Rural o en las Áreas que estén admitidas en este Código, según las disposiciones del presente Código, no pudiendo localizarse en un radio menor de 1.000 m del límite del Área Urbana, de Reserva para Ampliaciones Urbanas y Residencial Extra Urbano.

5.6.10  ALMACENAJE DE GRANOS SILOS

Estas instalaciones deberán localizarse en área rural, en zonas industriales o en las zonas donde expresamente se admita como uso predominante.

5.6.11  SALAS DE EXTRACCIÓN DE MIEL

Se denominan de este modo a los galpones destinados a acopio de material apícola y extracción de miel debiendo radicarse en las zonas habilitadas por el presente Código de Ordenamiento Urbano y cumplir con las siguientes condiciones:

a) Los galpones se ubicarán como mínimo a una distancia de 10 m de los límites del predio.

b) Los galpones deberán disponer de aberturas con cierre hermético y fáciles de limpiar (ventanas, puertas) de modo tal que no puedan ingresar abejas ni roedores del exterior.

c) Las ventanas estarán provistas de mosquiteros

d) El piso del galpón será de cemento y contará con pendiente que conduzca el agua hacia una canaleta colectora de agua

e) Los accesos al galpón y veredas exteriores contarán con piso de cemento (u otro material lavable)

f) Los galpones deberán disponer de espacio suficiente para el acopio de material utilizado en las colmenas (alzas, marcos, etc.), tambores de miel y bloques de cera extraídas de los marcos; y para el ingreso y permanencia de vehículos con las puertas del galpón cerradas.

5.6.12  HANGARES

Se denomina de este modo los galpones destinados a la guarda de aviones. Se podrán localizar en área rural. Podrán incluir taller de reparaciones.

5.6.13  CLUBES DE CAMPO

Se entiende por club de campo al complejo recreativo residencial, de extensión limitada que no conforma núcleo urbano.

Se ajustarán a las disposiciones del Decreto Ley 8912/77, Capítulo V y Decreto Reglamentario 9404/86, y podrán localizarse exclusivamente en el Área Rural.

5.6.14  SERVICIOS FÚNEBRES

Cuando las oficinas de receptoría incluyan locales de velatorios y/o de estacionamiento de unidades de servicio, deberán ubicarse en las zonas permitidas según la planilla de usos.

No podrá ubicarse vivienda en la misma parcela y deberán cumplimentar todas las disposiciones vigentes en la materia.

5.6.15  PLAYA DE ESTACIONAMIENTO Y LAVADEROS PARA CAMIONES

Deberán ubicarse en zonas permitidas según la planilla de usos.

5.7  USOS PUNTUALES

Los usos complementarios existentes en las distintas zonas que constituyen equipamiento educacional, sanitario, cultural, de seguridad o infraestructura, podrán solicitar autorización para efectuar ampliaciones, o cualquier tipo de modificaciones, debiendo la O.T.M. dictaminar en cada caso, mediante resolución fundada, sobre la factibilidad de aprobación del proyecto presentado, en concordancia con el uso del edificio y las características de la zona respectiva.

Las nuevas localizaciones deberán ajustarse a los indicadores establecidos en el presente Código.

5.8  USOS ESPECÍFICOS

Deberán conservar el estado parcelario actual, debiendo resolver la O.T.M. sobre proyectos de ampliación, reconstrucción y/o transformación en los casos en que se hallen taxativamente normados. Los predios correspondientes a los Cuadros de Estación del Ferrocarril, declarados como usos específicos, quedan sujetos a estudio urbanístico para la formulación de normas particularizadas y proyectos específicos, tendientes a su rehabilitación, renovación y puesta en valor.